„Необходими са законодателни промени, които да затворят дупките, позволяващи подобни схеми.“, коментира Йордан Йорданов 

През последните седмици медиите и социалните мрежи разкриват тревожен казус: десетки български граждани са вложили спестяванията си в покупка на жилища в София чрез фирма „Грийнлайф-пропърти“. Много от тях са подписали предварителни договори през 2021 и 2022 г., платили значителни суми авансово, а сега се оказват без имоти.

Според потърпевшите фирмата е едностранно прекратила договорите, като жилищата са прехвърлени на новоучредено акционерно дружество „Резидиа груп“. Купувачите не са били информирани за това прехвърляне и нямат правни отношения с новия собственик.

Как работят тези схеми и защо е важно да имаш компания и юристи зад гърба си

Йордан Йорданов, изпълнителен директор на агенция за недвижими имоти Нов Дом 1, коментира: „Наричам го схемата, а не измамата. Най-лошото е, че участват политически лица, които продължават да действат на българската политическа сцена, както и представители на агенция за недвижими имоти. Това е начин на работа на някои строители, особено в София – хората им дават парите си, а накрая получават или минимална неустойка, или нищо, докато строителят печели огромна разлика.“

Йорданов посочва и конкретен механизъм: в предварителните договори се включва клауза, която по смисъла на закона е нищожна, защото „противоречи на добрите нрави“.

„Потребителят е поставен в ситуация на абсолютна неравнопоставеност. Ако икономиката се влоши, купувачът няма право да се откаже и да получи парите си обратно, докато строителят може да развали договора и да задържи всичко.“, допълва той.

Как строителят блокира правата на купувачите?

След сключването на такива договори идва следващата стъпка – прехвърляне на целия комплекс на друго дружество или прехвърляне на апартаментите на други нищо неподозиращи купувачи. Това, според Йорданов, цели да затрудни защитата на купувачите и да направи почти невъзможно обявяването на договора за окончателен.

Дори при спечелено дело, рисковете не свършват според него: „Строителната фирма трупа огромни задължения към НАП и банки. Законът не позволява нотариално прехвърляне на имот, ако фирмата има дори пет лева дълг. Купувачът може да спечели делото, но имотът отива на публична продан. Това се превръща в ‘сладко отмъщение’ – клиентът губи и парите, и имота, а фирмата реално се облагодетелства.“

Как да се защитят потърпевшите?

Йорданов подчертава, че съдебните действия са възможни, но изискват опитни юристи и стратегия. Потърпевшите могат:

• да поискат обявяване на клаузите за нищожни, защото противоречат на закона и добрите нрави;
• да предявят иск за обявяване на договора за окончателен и да наложат възбрани върху имота, за да блокират продажбата му на трети лица;
• при установена измама – да заведат и наказателно дело.

„Ключът е да не се паникьосвате и да не подписвате нови договори под натиск. Делата са дълги и изискват документиране на всяка стъпка, но добри юристи могат да съборят системата, която се опитва да заблуди купувачите.“, допълва той.

Йорданов предупреждава, че дори при съдебна победа имотът може временно да остане обременен със задължения или да бъде обявен на публична продан. „Затова“, казва той, „е жизненоважно клиентите да действат систематично и с професионална подкрепа.“

Вредата за пазара и нуждата от законови промени

Тези практики не засягат само отделни клиенти.  „Те рушат доверието в пазара на новото строителство, изстрелват цените на готовите имоти в стратосферата и плашат чуждестранните инвеститори,“ коментира Йорданов. „Необходими са законодателни промени, които да затворят дупките, позволяващи подобни схеми.“

„Нов Дом 1“ вече включва в договорите си неустойки от минимум 30% за продавача, ако той развали сделката едностранно по своя вина – практика, която Йорданов посочва, като пример за това как браншът може сам да поставя по-строги стандарти.